Les hausses de loyers sont désormais
encadrées :
Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers, vise à circonscrire les hausses de loyer, tant lors du renouvellement du bail que lors d’une relocation d’un logement vacant. Ses dispositions sont en vigueur dans quarante-trois agglomérations de France métropolitaine ou d’Outre-mer (dont celles d’Amiens, Annemasse, Arras, Avignon, Bordeaux, Caen, Forbach, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Basse Terre, Cayenne, Fort-de-France) depuis le 1er août 2012. Seuls sont visés par la mesure d’encadrement les logements vacants visés au b de l’article 17 de la loi de 1989, soit les logements vacants anciens et décents n’ayant pas fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur. Le loyer des logements visés au a de l’article 17 (logements neufs, logements vacants mis ou remis aux normes de décence et logements décents dans lesquels le bailleur vient de réaliser d’importants travaux) n’est donc pas concerné. Lorsqu’un logement vacant tel que défini au b de l’article 17 est reloué au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé (en application de l’art. 17 d). Une réévaluation va toutefois pouvoir intervenir en cas de réalisation d’importants travaux d’amélioration ou en cas de loyer manifestement sous-évalué. En ce qui concerne la réalisation de travaux, le texte précise que lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse du loyer annuel inférieure ou égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises peut intervenir. Lorsque le loyer du logement faisant l’objet d’une relocation est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
• la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers du voisinage et le loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé ;
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la dernière location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Le décret s’applique également à l’hypothèse des loyers de renouvellement, y compris dans l’agglomération parisienne. Par voie de conséquence, le décret de blocage des loyers de l’agglomération parisienne, actuellement en vigueur (Décr. n° 2011-1017, 26 août 2011, Dalloz actualité, 31 août 2011, obs. Y. Rouquet ) est abrogé (art. 8, nouv. texte). Le texte précise que lorsque le bail est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d’une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement. Deux dérogations sont prévues, les mêmes que celles prévalant lorsque le loyer du logement faisant l’objet d’une relocation est manifestement sous-évalué (supra).
